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公司出售房屋,稅務局為何以房地產評估價格計算征收土地增值稅?

2018-06-07 16:04 作者:中稅信達 2616
摘要:企業產權的房子和普通的商品房一樣具備法律效率。可以自由買賣,交易流程基本和商品房相同。前段時間,一位公司老總,出售了自己的公司的房屋,并及時繳納相關的土地增值稅等相關的稅費。但是第二年,稅務機關稽查該公司上一年度的涉稅情況。發現該公司以低于市場評價價格200萬元出售公司房屋,該公司因為無法提供低于市場評估價的理由,收到稅務機關下令補繳土地增值稅及滯納金。
  企業產權的房子和普通的商品房一樣具備法律效率。可以自由買賣,交易流程基本和商品房相同。前段時間,一位公司老總,出售了自己的公司的房屋,并及時繳納相關的土地增值稅等相關的稅費。但是第二年,稅務機關稽查該公司上一年度的涉稅情況。發現該公司以低于市場評價價格200萬元出售公司房屋,該公司因為無法提供低于市場評估價的理由,收到稅務機關下令補繳土地增值稅及滯納金。

公司出售房屋,稅務局為何以房地產評估價格計算征收土地增值稅?
  這個例子,很顯然我們可以看到,稅務機關是有相關文件進行限制的,出售價不得低于市場評估價,如果低于市場評估價,需要提供正當理由。那么稅務機關這樣做合法嗎?如果合法,還有什么其他的限制要求的法律文獻呢?

  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條相關規定:

  納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收:

  轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。

  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條相關規定:

  轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的,是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價,納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。

  因此,當地稅務機關對A公司的稅務處理決定是符合稅法規定的。在實務中以房地產評估價格計算征收土地增值稅的情形有以下三種:

  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條相關規定:

  納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收:

  (一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;

  (二)提供扣除項目金額不實的;

  (三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。

  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條相關規定:

  房地產評估價格,是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

  所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格,是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。

  隱瞞、虛報房地產成交價格,應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

  提供扣除項目金額不實的,應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

  轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的,由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
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